Как получить разрешение на строительство коммерческого объекта?

К коммерческой недвижимости относятся здания, сооружения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К ним относятся офисные здания, бизнес-центры, гостиницы, магазины, торговые центры, склады и тд. Чтобы начать строительство коммерческого объекта, необходимо получить разрешение на строительство. Если не оформить данный документ, не получится поставить готовое здание на кадастровый учет и ввести его в эксплуатацию. Начать строительство без разрешения на руках также является нарушением законодательства и грозит штрафами для застройщика, а в крайнем случае даже сносом здания. Деятельность по созданию коммерческого объекта недвижимости регламентируется ст.51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).   

Этапы получения разрешения на строительство на коммерческие объекты

1. Получение ГПЗУ (градостроительный план участка). ГПЗУ выдается в целях обеспечения информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции в границах земельного участка.
2. Оценка градостроительного потенциала земельного участка. На данном этапе определяются функциональные зоны, оцениваются зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), а также возможности подключения готового объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Проводятся работы со специализированными организациями (ресурсоснабжающими и балансодержателями сетей) с целью получения оптимальных техусловий и определения схемы подключения.
3. Разработка и согласование АГО (архитектурно-градостроительного облика), который определяет совокупность требований и стандартов, применяемых к современным объектам капитального строительства. Такую государственную услугу в соответствии с действующим законодательством предоставляет Комитет по градостроительству и архитектуре. Застройщикам приходится ориентироваться на нормативные акты, чтобы город выглядел единой симфонией, а не нагромождением разных построек.
4. Разработка проектной документации, которая обязательно включает в себя:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градплане ЗУ с указанием месторасположения капитального объекта, его транспортной и пешей доступности, объектов культурного наследия, границ публичных сервитутов;
• схемы, на которых отображены архитектурные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерных сетей с указанием мест подключения планируемого объекта капстроительства к инженерным коммуникациям;
• проект создания коммерческой недвижимости;
• информация о соответствии строения нормам пожарной или экологической безопасности;
• сведения по организации безопасной эксплуатации объекта.

5. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, при которой каждый раздел проектной документации сверяют на соответствие требованиям по обеспечению надежности качества и безопасности объекта строительства. Проведение проверочных мероприятий гарантирует дополнительную безопасность для всех реконструируемых и строящихся объектов.
6. После экспертизы документацию загружают в ИСОГД для изучения достоверности данных самого проекта и проведённой экспертизы. Если документация в порядке, далее её отправляют в Минстрой, который, если не выявлены недоработки, выдаёт разрешение на строительство.

*При возведении ненадзорного объекта, то есть площадью менее 1,5 тысяч квадратных метров и до 2-х этажей экспертиза не требуется, и проект сразу загружают для проверки в ИСОГД.

Зачем получать разрешение на строительство

Разрешительная документация подтверждает, что проект коммерческого объекта в полной мере соответствует требованиям, установленным Градостроительным Кодексом РФ, нормам (СНиП), Земельному Кодексу РФ, нормативными актами РФ. Это своего рода правовая поддержка архитектурного надзора. Получение разрешения на строительство также предусмотрено для капитального ремонта и реконструкции.

Срок действия разрешения

Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Капитальное строительство или реконструкция выполняются на основании разработанной и утверждённой проектной документации. В одном из ее разделов обязательно указывается срок действия. В течение этого времени нужно обязательно начать строительство и провести некоторый объём строительных работ. В ином случае — если разрешение просрочено, оно потеряет свою силу и не будет продлено.

При продаже недостроенного объекта с действующим разрешением на строительство, новому владельцу не придётся оформлять разрешение на строительство заново. Он может продолжить строительство, так как разрешение выдаётся на конкретный объект, а не на владельца.

Причины отказа в создании объектов коммерческого назначения

В ч.13 ст. 51 ГрК РФ перечислены случаи, при которых заявителю может быть отказано в выдаче разрешения. Рассчитывать на осуществление заявленного строительства не получится, если оно противоречит утвержденному плану размещения интересующего объекта капстроительства и требованиям градостроительных регламентов. 

Власти соглашаются выдавать разрешение на строительство коммерческого объекта только при условии, что предстоящая деятельность не будет вестись вразрез с действующим законодательством. И, конечно, у них вряд ли возникнут основания для отказа, если собран полный пакет необходимых документов, причем оформленных в установленном порядке и, разумеется, без ошибок и несоответствий.